2010年5月27日木曜日

借地の研究(005)

 無断譲渡


借地借家法14条

無断譲渡を理由に契約が解除された場合、建物を譲り受けたものは、地主に時価で買い取る様請求できる。?

最高裁判例昭和30年11月22日

賃借人の無断譲渡が賃貸人に対する背信行為と認められる場合は、無断譲渡による契約解除が肯定される。

大審院判例昭和2年4月25日

借地権付建物の競売事案について、建物が競落された場合に、建物所有者であったものと建物買受人に移転すると解すべきである。

特約事項で地主の承諾が得られることを建物の所有権移転および土地賃借権の譲渡の停止条件として明確にする必要ある。

また、契約後の対応や手付金、中間金の額等も問題となる。実質的な権利移転と考える場合は無断譲渡と認定される。

借地権付建物の底地の瑕疵

最高裁判例平成3年4月2日

敷地の瑕疵は、借地権の性能上の瑕疵というものではなく、借地権者と敷地所有者たる貸主の問題であり、その瑕疵の責任は、貸主に対して問われるべきである。しかし、敷地面積の不足、敷地に関する法規制、または賃貸借契約における使用方法の制限等の客観的事由によって賃借権が制約を受けて売買の目的を達することができないときは、建物とともに売買された賃借権に瑕疵があると解する余地があるとしており、瑕疵担保責任を追及できる。


個人の土地建物を法人に貸す場合

賃借人の法人成りの場合

 最高裁判例 昭和39年11月19日

 個人営業からの法人成りについては、無断転賃であるとしています。しかし、会社(経営)の実権は従前の賃借人が掌握し、賃借建物の使用状況等も、個人営業の時と実質的に変化のない場合は、背信性はなく契約解除権は発生しないとしています。

 最高裁判例 昭和46年11月4日

 この実質的な変化及び背信性の有無については賃借建物の使用状況の変化を基礎に具体的に判断するとしています。

 しかるに、会社(経営)の実権が第3者に移ったときは、事情が変更され、その時点で信頼関係が破壊されたとして、契約解除権が認められます。
 この場合において、実質的な支配権が第3者に移った事が外形上判断しにくく、この実権の移動を追証したと言われかねない事に注意が必要です。

法人成の禁止条項

 賃借人は本件××における営業権をいかなる形態を問わず、法人名義とする事はできない。

 賃借人は本店舗を、法人の本店もしくは支店、営業所、出張所などの所在場所としてすることはできない。

 前項のいずれかに該当する場合は事由のいかんを問わす、無断転賃とみなされ、賃貸人は賃借人に対して本契約を解除し、本件××の明渡しを求めることができる。



株式譲渡(全株式)と賃貸権の譲渡

 ①全株式の譲渡が民法第612条の規定を潜脱するものではない。
 ②譲渡後の賃借人の営業目的や本件建物の使用状況に変更がない。
 ③譲渡後の賃借人の支払い能力に不安を感じさせる恐れがない。

 上記の場合には、株式が譲渡されたとしても、賃貸権の譲渡とはならないとしています。しかし、株式譲渡により経営者が変更される等、信頼関係の基礎となる部分に変化がある事は重要な問題だと考えられます。

 地主の承諾

借地権の譲渡問題

借地人が借地権を譲渡するには、地主の承諾が必要です。借地権の譲渡を認めても特段地主の不利益にならないような場合には、仮に地主が借地権の譲渡に承諾を与えなくても、譲渡を認めてあげる必要が出てきます。その制度として、借地権者が借地非訟手続という手続によって、裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立をすることができるとされています(借地借家法第19条)。裁判所は、借地権者から申立があると、借地権の残存期間、地代の支払い能力、借地に関する従前の経過、借地権の譲渡又は転貸を必要とする事情、その他一切の事情を考慮して許可の申立を認めるかどうか判断します。許可されれば、地主の承諾がなくても家と借地権を自由に譲渡することができます。そして、認める場合にも、当事者間の公平を図るため必要があるときは、地代の変更などの借地条件の変更を命じたり、借地人に地主への一定の財産上の給付(承諾料)を命じます。地主の承諾を得るために支払われる金員が借地権譲渡承諾料と言われ、借地権価格の10%程度が普通言われています。(売却価格の10%でない。)  

最高裁判例昭和34年9月17日

借地権譲渡にあたっては、特別の事情がない限り、譲渡人は、譲受人に対し、譲渡につき遅滞なく賃貸人の承諾を得る義務を負うものと解されている。


 譲渡承諾料(国有財産)

 名義書換承諾料
相続税評価額×借地権割合×10/100

増改築承諾料
相続税評価額×5/100

       ×3/100(非堅固)

 賃料についても算定基準があります。物納条件においても、この算定基準に適合する必要があります。一般の契約と違うとすれば、権利金等の授受がない事です。

 競売と地主の承諾

2ヶ月以内に地主の承諾か裁判所の承諾が必要。承諾が得られない場合は建物買取請求は可能。

 競売により、借地権付建物を取得した場合には、2ヶ月以内に地主の承諾か裁判所の承諾が必要となる。又、賃貸借条について調整がつかず、地主の承諾が得られない場合も、裁判所による判断を仰ぐこととなる。

 地主側から、承諾を得られない場合には、建物買取請求を行うこととなります。この場合、建物価格については時価となりますが、問題となる事が多いです。

借地権譲渡承諾のお願い

 私は貴殿所有の後記記載の土地上の借地権付建物を競落し、代金も既に支払いました。(××地方裁判所     平成××年(×)第×××号、強制競売事件)

 つきましては、同土地の当方による賃借権の譲受けをご承諾頂きたく、ここにお願い申し上げます。

建物買取請求書

 私が、貴殿より賃借していた土地上に所有していた建物を競落した事は、ご案内のとおりです。

 これにつきまして、私は貴殿に対して、賃借権譲渡を承諾していただくようお願いしましたが、このたび貴殿より承諾しない旨の通知をいただきました。

 つきましては、同建物を時価により買取られるよう請求いたします。なお、同時価は金×××万円と鑑定されておりますので、ご参考までに申し添えます。

 無断転貸借

最高裁判例昭和62年3月24日

土地の無断転貸借がされたにもかかわらず、賃貸人に対する背信的行為と認められるに足りない特段の事情が存在するため賃貸人が賃貸借契約を解除することができない場合には、当該賃貸借が合意解除されたとしても、その解除が本来は、賃料不払い等による法定解除の行使が許されるとされたものである等の事情がない限り、賃貸人は、合意解除の効果をその転借人に対抗することができない。

最高裁判例昭和32年12月21日

賃貸借契約の債務不履行に基づく契約解除による消滅原因については、賃貸借契約の終了と同時に適法に行われた転貸借は、債務不能となり終了する。

最高裁判例昭和41年5月9日

実質的に、賃借人の債務不履行が存在し、法定解除し得る場合に、解決策として合意解除の形式をとり、円滑な明渡しを期待した場合にも転借人に対する契約終了の効果を対抗しえる。

最高裁判例昭和42年1月17日、最高裁判例昭和45年12月11日

背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合の無断転貸は、継続的な契約関係である賃貸借の特質上、契約当事者間のの法律関係の安定および衡平を考慮して、承諾があった場合と同様に適法な賃貸借となる。