借地の研究（001）

土地賃貸借契約

普通借地契約

建物の所有を目的とするものが借地借家法・借地法の適用がある。

建物の所有を目的としない土地賃貸借契約を締結していても、建物の建築された時に立ちに異議を述べないと、黙示の承認があったとみなされて、借地借家法、借地法の適用となる。

建物であるか、
土地に定着する建造物
長時間使用できるものであること
住居・営業・物の貯蔵などの目的に使用されるものであること
屋根・壁があり独立していること
　この考え方からすると基礎があり、柱・カベ・屋根があれば登記されてしまい、借地権を主張されてしまう事があるのです。こんなホッタテ小屋なんて思わないで下さい。こんな状況を早期に知る事ができるのは、継続的で適格な確認がされているからです。この意味でも管理が資産継承の第１命題なのです。

その他の問題点
・工場敷地契約
土壌汚染について

・定期借地契約

・耕作契約
　本来の作物耕作収穫後の処理

・使用貸借契約

民法５９３条の使用貸借は借地法・借地借家法の適用がありません。

固定資産税程度をもらっている場合に、使用貸借の発生を妨げないとはいえないとの判例あり。しかし、定期的に謝礼程度以上のものをいただいた場合は使用貸借が否定される。
　使用賃借において、一般には無償だから、権利がないなんて言われています。そして、本人との個別契約だから本人が死亡したら使用賃借契約が解除できると言う者までいます。しかし、工場敷地等の場合は、その目的を達成するまでは返ってこないのです。


土地の使用賃借契約

問題点　
・有償無償
無償である事は必ずしも必要ない。
　
判例
固定資産税相当額を負担したとしても、使用賃借の成立をさまたげるものではない。
この意味では使用賃借は無償であるとの考えは改めるべきです。

●期間の定めのないもの
目的が達成できるまで貸し続けなければなりません。例えば事業が成立する
●目的が明示されたもの
抽象的な事例であれば、この実現は誰が判断するのでしょう。本人か？まだ目的が達成していないと言われれば、これを否定する事はに困難なのです。


期間の定めある場合
・目的がある場合
駐車場契約

目的
露天自家用自動車駐車場

契約期間は期日を指定
自動更新しない事を明示しておく（再契約が前提であっても）

借地借家法の適用がない
しかし、地代の一方的な値上げについて問題あり。
定期的に見直す趣旨明記し賃料の更新を可能にしておく事

駐車場の範囲の明確化

・資材置き場契約
建物建築は黙示の承認の危険


・一時使用契約

最高裁判例昭和４３年３月２８日
その目的とされた土地の利用目的、地上建物の種類、設備、構造、賃貸借期間等の諸般の事情を考慮し、賃貸借当事者間に短期的に限り賃貸借を存続させる合意が成立したと認められる客観的合理的な理由が存在する場合に限り、一時使用の賃貸借に該当する。


東京高裁平成８年１１月１３日判決
土地一時使用契約となっていても、事務所や倉庫が建築され、更新が数度行われた場合は、一時使用目的の賃貸借の賃貸借契約ではないとされた。


地上建物を取壊し可能なバラックに限定し仮設建物のみを所有し得る一時使用のため道路敷地となるまで
賃貸人で土地を自ら使用する計画を賃借人が了承していた

一時使用の合理性が認められた判例がある。

最高際判例昭和３６年７月６日
権利金の授受があっても一時使用と認められる。

・地役権設定契約

・信託契約

・自己借地権設定契約