借地の研究（０１３）

公共用地の時効取得



昭和５１年１月１２日最高裁判例・昭和５２年４月２８年最高裁判例公共様財産が長年の間事実上公の目的に供用されることなく放置され、公共財産としての形態・機能を全く喪失し、その上に平穏かつ公然に占有が継続したが、そのために実際上公の目的が阻害されることもなく、公共用財産として維持する理由がなくなった場合には、その公共用財産については、黙示的に公用が廃止されたものとして、取得時効の成立を妨げないものと解するのが相当であるとしています。

私道の場合は原則として否定される。

普通財産については時効取得はありえる。

 地図訂正

公図の訂正は行政処分とはいえず、公図の記載に対して不服申し立ては認められません。

訂正の方法としては、地図に準ずる書面として所有者・利害関係人は、単独で訂正を申し出ることができます。登記官は実地に調査し誤りがあれば職権で訂正する事となります。

訂正の申出が却下された場合も、行政訴訟や行政不服審査の対象となりません。

 地積更正

地積更正の登記の場合には、登記実務により地積更正する土地の隣接する土地所有者の承諾書の添付を要求しています。法律上は明らかな根拠はありません。

関係する土地の境界について異議のないことを明らかにするものである必要があり。承諾書が真正である事を証するために、承諾者の印鑑証明の添付が要求されています。（不動産登記事務取扱手続準則８９条）

その目的は、隣地所有者の権利保護と、登記官の実地調査の際の隣地所有者立ち会いに代えるものとされています。


この隣地所有者に対する承諾請求権はないとされています。昭和４６年２月２３日最高裁判例

隣接所有者が真正な承諾書に基づかない地積更正登記の取り消しを求めることについては、地積更正登記は、隣接土地所有者の権利義務に直接影響を及ぼす効力がないのでうったえの利益がないとしています。昭和５４年３月１５日最高裁判例

借地の研究（０１２）

袋地の通行権


　袋地とは、当該土地が他の土地に囲まれていて、公路に通じないものです。この場合、他人の囲境地を通行する権利があります。

　ただし、公路に面している場合についてですが、不特定多数の人が自由に通行できる道路の事で、公道・私道を問いません。

　判例では通路の幅員については、０．８５～６ｍまでのものがあります。一般的には２ｍ以下の場合が多い様です。

　最高裁判決　昭和４９年４月９日によると、建築基準法４３条の建物敷地の接道義務について、通路幅員の決定資料の１つに加えても良いとしています。

しかし、最高裁判決　平成１１年７月１３日では「単に特定の土地が接道条件を満たさないとの一事をもって、同土地の所有者のために隣接する他の土地につき、接道要件を満たすべき内容の囲境地通行権が当然に認められると解する事はできない」といいます。すなわち、接道要件は考慮の要素に入る可能性はあるとするものの、実際に考慮しなければならないとするものではないのです。

　上記判例では、建築基準法上の接道義務により両建築不可となった土地について接道義務を考慮した判断はされていません。ましてや、自動車の通行を確保する事までは認められていません。現在は現状の幅員が基準となると考えられます。


通行地役権の対抗

　最高裁判決　平成１０年２月１３日

「譲渡の時に承役地が要役地の所有者によって継続的に通路として利用されている事が明らかであり、譲受人がその事を認識していたか、または、認識する事が可能であったときは、特段の事情がないかぎり、１７７条の第３者に当らない。」としています。たとえば、通路の形態とかあり通行していると解かる様な場合には対抗力のある第３者にあたらない事となります。


通行地役権の登記

　最高裁判決　平成１０年１２月１８日

「譲受人が地役権設定登記の欠けつを主張するについて正当な利益を有する第３者にあたらず、通行地役権者が譲受人に対して、登記なくして通行地役権を対抗できる場合には、通行地役権者は、譲受人に対して、同権利に基づいて地役権設定手続を請求することができ、譲受人はこれに応ずる義務を負うものと解すべきである」としています。すなわち、通行地役権が認められる場合にはその登記請求ができることとなります。


通行の自由

　最高裁判決　平成９年１２月１８日

①道路位置指定を受け、現実に道路が開設されている

②通行をする日常生活上不可欠の利益を有する

③敷地所有者が通行により、通行利益を上回る著しい損害を被ることがない

借地の研究（０１１）

土地に関する基礎調査


　　①　検討のポイント

　　　A．処分が可能な土地か

　　　　 接道、地形、地積、都市施設整備状況、法的規制、環境等

　　　B．処分先（候補）の見通し

利用計画の想定（用途向）

候補業種、業態、企業等相手先の可能性

　　　C．処分の方策

　　　　a　一括（単独）処分か、分割処分か

　　　　b　更地渡しか、上物付か

　　　　c　借地（底地）単独か、一体化か

　　　　d　隣地との共同売却か、隣地追加買収売却か

　　　　e　テナント居抜か、明渡し後か

　　　　f　許認可取得後および企画プロジェクト付か

　　　　g　事業化後の売却か

　　　　h　買換えか、交換か

　　　D．処分価格

　　　　 売出価格、成約見通し、処分コスト、税務関係、債権処理関係

　　　E．処分時期

　　　　 地価動向（取引動向）、路線価等、経済動向、周辺開発動向、供給関係



　　対象不動産の問題点および分析

　　　各処分方式のケースごとのチェック項目

　　　①単純売却

　　　　A　一括売却

　　　　B　敷地分割後一部売却

　　　　C　一棟建物の一部売却

　　 ②共同売却

　　　　A　不整形地を整形地にして売却

　　　　B　狭小地を適正規模にして売却

　　　　C　借地権と底地の共同売却

　　　　D　連棟建築物（一棟の建築確認による）



　　 ③追加買収・隣地買収後売却

A　不整形地の追加買収

　　　　B　狭小地を適正面積まで追加買収

　　　　C　一体評価を上げるための隣地買収

　　 ④事業化後売却

　　　　A　宅地建物取引業に抵触しないか

　　　　B　単独売却との比較収支の検討

　　　　C　有効利用案との比較収支の検討

⑤買換え

　　　　A　買換えの目的

　　　　C　税務上の留意点

　　　　　a　特定の居住用財産の買換えの特例

　　　　　b　相続取得の居住用財産の買換えの特例

　　　　　c　特定の事業用資産の買換えの特例（租特措37条1項1号買換え）

　　 ⑥交換

　　　　A　交換の目的

　　　　C　税務上の留意点

　　　　D　底地と借地権の交換のステップ

　処分計画の策定

　　①処分の見通し

　　②処分価格

　　③処分の時期

　処分の実行

　　①売却準備

　　②査定

　　③不動産業者の選択

　　④媒介契約の選択

　　　　A　専属専任媒介契約

　　　　B　専任媒介契約

　　　　C　一般媒介契約

　　⑤売却の承諾

借地の研究（０１０）

調査


１．調査の手順

　相当広い範囲にわたり、時間的な制約の中で行う必要がある。

　従って基本的には、調査の目的、方法を一定の方向と範囲に絞り込み効果的に。

　仮説の設定→物件調査→市場調査→事業構想の策定→企画提案書

２．仮説の概要

　用途の系統

　①住居系

　②事務所系

　③店舗系

　④余暇・宿泊系

　⑤その他

　具体的な用途・業種

　①住居系・・・・・賃貸マンション・アパート、社員寮、学生会館

　②事務所系・・・・・一般事務所、貸しホール、スタジオ、専門学校

　③店舗系・・・・・・小型スーパー、コンビニエンスストア、レストラン、飲食店、小売専門店

　④余暇・宿泊系・・・アスレチッククラブ、カルチャーセンター、ホテル

３．物件調査

　①物件特性（地積、敷地形状、道路幅員、接道状況、地盤高、日照、間口と奥行、上り車線か下り車線か、隣接地の状況等）

　　企画提案書への対象地の概要、建物計画、事業構想、適正洋との判定に関連。

　②地域特性（交通、周辺利便施設、街並、自然環境、都市計画事業等）

　　対象エリアが発展しつつある地域か成熟した地域か、住民の富裕度・購買力等、地域の特徴を大きく把握する上で重要。

　③法的規制（都市計画、建築規制、条例、指導要綱等）所轄官庁の担当部署での調査。

　④権利関係（単独所有、共有、底地、借地、借家等）利害関係人からの調査。

　⑤税金関係（印紙税、消費税、不動産所得税、登録免許税、所得税、法人税、住民税、事業所税、相続税、固定資産税、都市計画税、特別土地保有税等）

　⑥対象地の価格

３－２．調査の留意点

　設定した仮説の用途に関係する事項。

　敷地条件

　　敷地面積は仮説の施設用地として妥当か

　　用途地域の制限上、仮説の用途は可能か

　　妥当な床面積が確保できるか

　立地条件

　　最寄り駅までの距離・所要時間

　　都心・ターミナル駅との関係

　　前面道路の歩行者通行量・歩行者動線との関係

　　車両通行量

　　仮説の施設は隣接地イメージと合致しているか

　　集客力のある施設はあるか、客層

　環境条件

　　競合状況

　その他

　　計画地において確認すべき内容→境界石・越境物・歩道・ガードレール・出入りに障害となりうる電柱・ゴミ集積所・バス停留所等。　ライフラインの接続方向など。

　　住居系の計画地においては、周辺環境。商店・金融機関・教育施設・医療関係・公園・寺社等の緑地。事務所系の計画地においては、飲食店・金融機関等。

４．市場調査

　①住居系の調査

　　情報誌と業者ヒアリングを中心に情報収集

　　住宅関連情報誌の活用

　　築年数・設備内容によりバラツキがあるため、数値の修正が必要。

　　季節により受給に偏りがある。

　　成約賃料の見極め。

　　地元業者へのヒアリング

　　業者によって物件の種類・地域に偏りがある。


　②事務所系の調査（賃貸）

　　情報誌の活用（HP等）

　　新聞情報の整理

　　賃貸仲介業者へのヒアリング（情報交換出来る関係の構築）

　　地域特性の把握

　　都心部・地方都市部では需要の規模が異なる。

　③需給動向・賃貸条件の調査・分析

　　賃貸供給状況

　　計画地周辺の賃貸物件の供給状況を分析し企画に反映させる。

　　最寄り駅または計画地を中心とした新規供給物件・既存の供給物件の分布状況および概要を調査し、傾向を分析。

　　（物件の位置・駅からの距離・規模・竣工時期・グレード・テナント入居状況・付帯設備等住居系の場合は戸数・間取り等も調査する）

　　賃貸需要の予測

　　需要状況については供給状況と成約率・成約期間・空室率等から読みとれる。

　　需要の少ない物件の原因（間取り・グレード・賃料・環境等）を調査。

　　テナント系の場合はテナントの移転の事例についての理由を調査。

　　適正な賃貸条件

　　対象とした市場における同種、同等、同類型あるいは当該不動産と代替え可能な賃貸不動産の「空室率、成約・解約状況、新規賃貸条件、継続賃料」等の動向について市場調査と分析を行い、賃貸借の事例を中心に、当該不動産の適正な賃貸条件を設定する。

　④分譲市場の調査・分析

　　金融機関からの借入に伴う担保としての評価、等価交換の手法を採用する場合の分譲マンションの市場性の検討。

　　分譲供給状況

　　最寄駅あるいは計画地周辺の中古・新築マンションの供給（成約）事例を参考にし、賃貸供給状況の場合と同様の項目に成約価格（分譲価格）契約率、完売までの経過月数なども調査し、その結果計画地のマンション分譲価格を検討する。

　　分譲マンション需要予測

　　分譲マンション市場全体の動向と併せて、計画地周辺への需要量、購入者属性（家族構成・所得水準など）、需要の多い物件・少ない物件、それぞれの概要および特色などを調査分析する。


５．検討方向の見きわめ

　相談、調査により事業の方向性を検討する。（前述の目的に適合する事業手段を見きわめる。）

　①有効利用

　建物を建築（収益物）したり、土地を賃貸して収益増または負担軽減（節税）対策を行う。

　②売却

　面積的な要件から利用方法が見いだせない場合や、権利者が多く換金して分配するのが適当な場合。

　③購入・投資

　他の事業収益との関係で、新たに償却資産（建物）を購入。

　④権利調査

　処分用土地を捻出するために借地権者と底地権者間の調査。

　＊借地権の更新の規定を理解する。

　＊借地権の売却の場合の規定を理解する。

　＊更新料、各種承諾料および立退料の違いを理解する。

　＊借家の更新の規定を理解する。

　＊確定期限付建物賃貸借の規定を理解する。

（関係資格士と相談し法的に解決）

６．その他

　　周辺の状況が将来変化し、より有利な条件となることが明らかな場合や、大きなリスクが生じると判断される場合、また関係者の意思統一が出来ない場合はウェイティングとなる。

　　＊ウェイティング期間中も準備とスケジュール管理が必要。