底地は不良資産？貸地は戻ってこない！土地を貸してしまったら、取られたのと同じだと良く言われます。また、瑕疵地・不良資産とのレッテルを貼られているのも事実です。しかし、一定水準の地代が確保でき、処分（物納）が可能であれば、建物（マンション・アパート）の様に減耗する事もなく、永続的に借りつづけてくれる財産です。すなわち、安定的に収益を生みつづける財産なのです。
アパート・マンション投資よりも底地投資の方がリスクも少なく有利だと考えられます。賃家は老朽化し、維持修繕費用もばかになりません。底地（土地）は老朽化することもなく、永続するのです。たとえ、借地人が死亡しても土地は残ります。借地人が借地の返還を望んだとしても、更地として帰ってくる事となります。建替え承諾料、名義書換料、更新料などを含めて考えると、こんな良い投資はないのです。
例えば、底地を相続税評価額をベースにした、期待利回りを確保できる期待投資額以下で購入したとしましよう。物件条件を満たしていれば、地価が安定した現在では、購入価格を下回る事は少ないのです。
それでは、底地購入金額はいくらが適正なのか、その基本には、物納条件整備費用・購入価額・地代水準・公租公課があります。
底地の物納条件整備としては、境界を明確にするために、地積測量を行い、地積更正をする必要があります。この費用が大きな部分を占めます。隣接地主とは境界の確認を行い、借地人別に分筆する必要があります。また、契約書の整備、地代の水準の確保等が必要になります。これらの費用を見積るためには、物納条件整備の可能性、物納条件整備の内容を把握していなければなりません。
普通借地権の地代の公租公課に対する倍率は住宅用地で４．２倍～３．１倍、非住宅用地で３．５倍～２．４倍といわれています。又、東京制裁の調停成立状況からも、住宅用地３．１倍、非住宅用地２．４倍とされています。地代は公租公課の２～３倍で妥当であると考えられています。
又、物納条件整備の中で、適正な地代水準が必要となります。東京では相続税評価額（更地）の０．８％程度・大阪では相続税評価額（更地）の１％が基本となります。そして、この水準の７０％以下であれば物納は困難であると判断してください。
期待利回投資額の計算
相続税評価額（更地） １億 ５区画
相続税評価額（底地） ４千万
☆ 全て住宅用地として利用
☆ 投資期間１０年
☆ １０年後に相続税表額（底地）の９０％・・・３６００万円で売却
期待利回り ５％
固定資産税額
１億÷８０％×７０％＝８７５０万
８７５０万×１．７％÷６＝２４７，９１６／年
地代 １億×０．８％＝８０万
（８０－２５）＋（３６００－X）
０．０５≧ １０
X
期待利回投資額の金額は２７６６万となる。
物納条件整備費用を考慮して、総額で投資すべき金額は２７６６円が上限であると考えられるのです。
底地購入の手法としては、① 共有持分② 法人で購入③ 特定目的会社④ 匿名組合⑤ 特定目的貸付⑥ 特別目的会社等の様々方法がありますが、投資物件として購入するのには、物納条件整備の手法を知り尽くし、物納条件整備を実際に行えるノウハウを有する企業の企画したものでないと、リスクが大きくなります。投資利回りだけ求めると、それこそ、不良資産を背負い込む事となります。また、質問の様に直接底地を購入する場合には、物納条件整備のリスクや費用を検討しなければなりません。この場合も、専門のコンサルティング会社に調査を依頼すべきでしょう。
最後に、底地投資のターゲットは旧法（平成4年8月１日）以前の契約の底地です。旧法には、様々な規制があります。その典型は堅固・非堅固の違いにより、契約期間が違います。利用目的が特定してあれば、利用目的変更、用途変更による条件変更として、土地代値上や承諾料をとる事が可能となります。今までとは逆発想ですが、拘束の多い物ほど利益を生むのです。物納条件整備について、費用対効果の検討が必要となります。最低不動産価値を実現化するための費用として考えて、期待利回り投資額以上の費用を投下する事マイナスとなります。その分岐点は期待利回投資計算式によります。
