土地信託とは
土地信託とは、土地の所有者（②委託者）が土地の有効活用を図るため、その所有する土地を信託会社（③受託者）に①信託し、信託会社が信託契約の定めに従って、土地所有者の指図のもとに土地所有者に代わってその土地の有効活用のための企画立案、建築資金の調達、建物建設の管理・運営等を行い、その利益を信託配当として、土地所有者（委託者兼④受益者）に交付するしくみです。
①信託
信託とは、信託会社に財産を委託（土地の有効活用を委託）することです。
②委託者
信託を設定し、受託者に対し一定の目的に従い財産の管理又は処分をさせるため、財産権の移転をする者を いいます。
③受託者
委託者から財産権の移転をうけ、一定の目的に従い、その財産の管理又は処分を行う者をいいます。委託者 となるためには、信託会社として内閣総理大臣の免許を受けることが必要となります。
④受益者
信託行為に基づいて、信託の利益（信託配当）を享受する者をいいます。
有効利用型土地信託は、信託会社が信託を受けた土地の上に委託者の指図のもとに建物を建築し、長期間にわたり不動産の賃貸事業を行う信託です。
土地の所有権はいったん信託会社に移転されますが、信託終了時には現状有姿のまま土地建物が受益者に返却されます。
土地の所有者は、信託会社のノウハウや信用力を活用することにより土地を手放すことなく有効活用を図ることができ、その利益を信託配当として受取ることができます。
土地所有者に資金力がない場合でも、信託会社が事業資金を調達することになるため、資金調達が比較的行いやすくなります。
有効活用型土地信託のメリット
（1）土地を処分（売却）することなく有効活用が図れ、事業による安定した収入が得られます。
（2）信託機関の満了時には土地建物がそのまま返却されます。
（3）事業に必要な資金は、信託会社が調達します。
（4）信託会社が土地所有者に代わって煩雑な開発手続き、建物の工事発注、テナントの募集及び管理等を行います。
