賃貸が有利なのか？持ち家が有利なのか？
幾度となく、議論されてきた問題である。
住まいの選択には、金銭面だけではない複雑な要因があるため、一概に言えないのが結論かもしれない。
あえて、分析を試みよう。
「１００年に一度の経済危機」だと言うが、裏を返せば絶好のチャンスでもある。しかし、多くの人たちは１００年に一度の大波のなかにいる事も事実である。
絶好のチャンスと言える人は一握りの人であろう。
まず、不動産市場の先行きについて検証してみよう。
昨年末より、不動産市場は危機的状況にあると言える。
例えば、１００区画、２５０区画の宅地化された分譲地が一括で売却に出ている。開発原価なんて無視したような金額である。それでも、一括売却できる見通しはうすい。また、昨年竣工した、投資用マンションが売りに出ている。フアンドへの売却が行き詰まった為である。当初売却金額の半額なんて言うのも存在する。現在、購入者側の希望利回りは１０％～１５％となっている。
元来、フアンドを組む為の経費、資産価値の維持経費等を考えると、不動産証券化商品の利回りが確保されるはずもないのだが！こぞって、安定利回り商品だ！不動産の流通革命だと業界のトップ達は宣っていたのだが。
新年の挨拶も、経済危機だが短期的なものであるとか、経済構造の変革が必要だとか宣っている。その、方策はあるのであろうか？無策、無能と言うほかない。
経済界がアメリカ流の投資家保護を推し進めてきた結果なのであるが。製造業の派遣も経済界の要請であった。資本家と正規労働者のセーフティネットとして派遣社員が拡大したことは事実である。
ワークシェアリングをせずに派遣社員の首切りを容認している現状をどう考えているのであろうか？
不動産の話に戻ろう、不動産市場の先行きであるが、厳しい時代が続く事は間違いない。金融機関は昨年前半から不動産関連融資をストップした。
不動産関連融資の不良債権化を恐れた金融機関は９月末、１２月末の決済を今年の３月末にのばした。但し、条件付きである。３月末までに、担保不動産を売却して返済をすることが条件である。２月～３月初めにかけて企業存続をかけた不動産のディスカウントが行われるであろう。ここで、売却できなければ、その次は企業整理前提での投げ売りである。
４月～５月にかけては、不動産の投げ売り状態になるのか？予断を許さない！
今年の春以降に不動産市場は底を打つと判断される。この時期をチャンスと見るかは読者の判断に任せる。
賃貸が有利か？持ち家が有利か？の本題に進む前に、持ち家としてのマンションが有利か？戸建て住宅が有利か？の検証が必要となる。資産価値としては戸建てが有利である。
経年後の建物価値がゼロであると仮定すると、資産価値は土地の資産価値となる。マンションの場合は土地の持ち分は少なく資産価値は低くなる。また、建物の取り壊し費用は戸建て住宅よりマンションが大きくなる。マンションの場合保留床（建て替え時に建築資金を補填するために売却可能な部分）を確保できない場合は、建築コストが負担となってしまう。
余談だが、超高層マンションの取り壊し費用は膨大な金額になり再建築は不可能ではないか？なぜ故にリスクの高い超高層マンションに人気が集まるのか不思議でならない。人気のある内にとっとと売り逃げが一番だと思うのだが！
一戸建て住宅の場合は老朽化したとしても、取り壊し費用は少なく、土地値では売却可能である。
さて、本題に入るが、検証のための条件を整理しておく。
①不動産概要
購入価額 ２０００万円（マンション）
その他費用は考慮しない
維持費 購入価額の１．５％／年
ローン完了後の価額水準を購入価額の３０％
②銀行借入
２０００万円
３５年
３％（金利）元利均等月払い
③賃貸条件
賃料（銀行返済総額+維持費）の１２０％
３５年間同一条件で賃借
その他費用は考慮しない
④その他指標
運用利回り①３％（銀行利回り相当）
②０．２％（銀行利息相当）
⑤試算数値
a.不動産購入・維持費用総額（３５年累計）
￥４５，９７７，４１６－
b.賃借料総額（３５年累計）
￥５５，１７２，８９９－
c.資産価額（３５年後の価額）
￥７，８００，０００－
d.賃料相当額を定期的に投資と運用した場合の３５年後の金額運用利回り①３％（銀行利回り相当）②０．２％（銀行利息相当）
①￥９８，１６９，８４０－（￥４２，９９６，９４１－）
②￥５７，２０４，８９７－（￥２，０３１，９９８－）
括弧内の金額は賃料相当分を差し引いた金額
検証①
不動産を購入した場合には、試算数値a.より￥４５，９７７，４１６－の累計支出になるが、資産価額￥７，８００，０００－が確保される。実質的には￥３８，１７７，４１６－の総支出となる。
検証②
不動産を賃貸した場合には、試算数値b.より￥５５，１７２，８９９－の累計支出になり、￥５５，１７２，８９９－の総支出となる。
検証③
検証①、②より不動産を購入した場合の方が、総支出額が￥１６，９９５，４８３－少なくなっている。キャッシュフローベースで考えても￥９，１９５，４８３－の有利となっている。
検証④
資金を運用した場合には、d.①より有利な結果がでるが、実際には困難な達成数値である。d.②の現実的な数値によると有利な結果は導き出しにくい。
上記検証結果より、導き出される結論としては、賃貸住宅にすみ続けるよりも、住宅を購入した方が有利であるとの結論が導き出される。また、資金を運用した場合を考えると設定条件の下では運用利回りが０．７３％以上でないと有利でないとの結論が導かれた。賃貸住宅の賃料相場上限は限界点が存在しており、住宅金融金利の上昇により住宅購入の優位性は減少するものと考えられる。また、住宅金融金利と金融商品利回りとの乖離が小さくなった場合（d.①）には、資金運用有利の結果が導き出される。
賃貸か？持ち家か？の判断には、キャッシュフロー面以外の要因が存在する。賃貸住宅のライフスタイルに即した柔軟性等の利点がある。一概には言えないのだが、持ち家を利用した資産積み立てと考えればやはり老後の備えは持ち家という結論であろう。
