資産承継対策の基本は管理にあります。そして、資産承継管理の基本に物納条件の整備をおいています。
１.不動産の財産価値
資産承継の観点から物納出来ない不動産は負の財産と考えています。何故なら、他の財産から納税原資を作り出さなければならないからです。また、物納が可能であるならば、相続税評価額がその財産の最低価額であると考えます。
物納条件整備については、日々の管理の中で行っていくものだと考えています。この意味で、資産承継対策の基礎は管理にあるといえます。
不動産の売却の局面においても、相続税評価額をベースに考えます。何故なら、物納条件整備が行われた財産は、相続税評価額で収納されると考えられるからです。この意味で、最低不動産価値としてとらえられるのです。
２．費用対効果
物納条件整備を行うに当たり、費用対効果の検討が必要となります。最低不動産価値を実現化するための費用として考えます。最低不動産価格以上の費用を投下する事マイナスとなります。その分岐点は実効税率を基本に考えます。すなわち、その不動産が負担する税率以上に費用を投下すべきかがポイントであると考えます。
ここでは、測量費用等の不動産事業経費については事業経費性がある場合は不動産事業費用としてとらえます。
同様に、権利関係の清算（立ち退き料）についても、事業計画のなかの採算ラインと不動産価値の実現化を基本的な判断基準として始めなければなりません。
３．不動産の分類
不動産をカテゴリー別に分類するが、資産承継ポートフォリオの基本となります。所有者の意向・不動産価値の実現化の可能性・収益性等を基本に分類します。しかし、不動産価値の実現化（物納条件整備）の可能性が低くても、収益性が高く保有すべき財産が存在します。
